Страхование как способ обеспечения обязательств застройщика

 Ахтямова Юлия Илдусовна, заместитель начальника отдела регистрации ограничений (обременений) на объекты недвижимости Управления Росреестра по Челябинской области.

Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ внесены изменения в ряд нормативно-правовых актов, в частности в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве), Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), касающиеся в том числе обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче объекта долевого участия в строительстве, а также порядка предоставления на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве.

Данные изменения распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу ст. 1, 3 - 5 Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», т.е. с 01.01.2014.

Существенные изменения внесены в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, теперь договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе и указание на способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии этих условий договор будет считаться незаключенным.

Согласно п. 2 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Рассмотрим подробнее такой способ обеспечения обязательств застройщика как страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения.

Страхование гражданской ответственности застройщика может осуществляться путем:

1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее - общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления данного вида страхования;

2) заключения договора страхования гражданской ответственности со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

При этом страховая организация также должна удовлетворять определенным требованиям, а именно:

1) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

2) наличие собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;

3) соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

4) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

5) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации о назначении временной администрации страховой организации;

6) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве).

Застройщик до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

Если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования и сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование ответственности застройщика.

Условия страхования определяются правилами страхования, принятыми или утвержденными страховой организацией.

Страхование гражданской ответственности застройщика осуществляется в пользу участников долевого строительства - граждан или юридических лиц (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В случае уступки права требования по договору допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:

1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Закона об участии в долевом строительстве;

или

2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства и должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении указанного срока передачи жилого помещения.

При этом расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования. В этом случае страховщик обязан уведомить о расторжении или прекращении договора страхования участников долевого строительства в течение семи рабочих дней.

Особенности создания и порядок деятельности общества взаимного страхования устанавливаются Федеральным законом от 29 ноября 2007 года N 286-ФЗ "О взаимном страховании".

В соответствии со ст. 23.1, ст. 23.2 Федерального закона от 29.11.2007 N 286-ФЗ "О взаимном страховании" (с изменениями и дополнениями) взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков осуществляется на основании договора страхования.

Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанных обязательств по передаче жилого помещения осуществляется единым обществом взаимного страхования, созданным застройщиками, привлекающими денежные средства участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Решение о создании общества принимается учредительным собранием, которое созывается организационным комитетом, формируемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, в установленном им порядке (Минстрой России). Общество взаимного страхования застройщиков не может быть реорганизовано.

Устав общества до его регистрации и вносимые в него изменения согласовываются с Центральным банком Российской Федерации и с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю за соблюдением антимонопольного законодательства Российской Федерации (Федеральная антимонопольная служба).

Количество членов общества должно составлять не менее тридцати юридических лиц.

Учредители общества взаимного страхования застройщиков должны отвечать следующим требованиям:

1) опыт (не менее трех лет) строительства многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства - физических и (или) юридических лиц в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве;

2) в отношении учредителя не должно быть возбуждено производство по делу о банкротстве;

3) учредитель не может находиться в стадии реорганизации или ликвидации;

4) в отношении учредителя не должно быть вынесено требование о приостановлении деятельности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

5) учредитель должен соответствовать установленным Правительством Российской Федерации нормативам оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает члена общества взаимного страхования застройщиков от выполнения обязанностей перед обществом.

О расторжении или прекращении договора страхования общество незамедлительно информирует в письменной форме соответствующий уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

После ликвидации общества члены общества взаимного страхования застройщиков солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам общества по всем заключенным до ликвидации общества договорам страхования.

Договор страхования может быть заключен как по каждому объекту долевого строительства, в отношении которого заключается договор участия в долевом строительстве, так и в отношении каждого участника долевого строительства, с которым членом общества заключен договор участия в долевом строительстве.

Федеральным законом 30.12.2012 № 294-ФЗ предусмотрена обязанность общества взаимного страхования опубликовывать сведения о своей деятельности и (или) размещать их в сети Интернет, на официальном сайте общества. Общество взаимного страхования застройщиков обязано опубликовывать свой устав, состав своих членов, информацию о порядке прекращения членства в обществе, лицах, которые уже прекратили свое членство, а также сведения о ликвидации общества.

Изменения коснулись также ст. 25.1 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которой теперь на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства в отношении жилых помещений, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, должен быть представлен один из следующих документов:

1) договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

2) договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

В Закон о государственной регистрации внесена существенная поправка – статья 25.1 дополнена пунктом 3.1, согласно которому непредставление одного из указанных документов является основанием для отказа в государственной регистрации.

Существенно изменились и сроки государственной регистрации. Срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства объекта недвижимости, теперь составляет восемнадцать календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости - не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Следует отметить, что с 01.01.2014 орган, осуществляющий государственную регистрацию прав уведомляет о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства объектов недвижимости с указанием сведений о представленном застройщиком договоре страхования или договоре поручительства.

Открытым остается вопрос, о том должен ли орган, осуществляющий государственную регистрацию, проверять соответствие страховой организации, требованиям ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве.

Ряд данных требований к страховым организациям можно проверить, например, на сайте Центрального банка России, в частности наличие лицензии на страхование, виды страхования, которые может осуществлять страховая компания.

Решения Центрального банка Российской Федерации о назначении временной администрации страховой организации также размещаются на его официальном сайте.

Сведения о размере уставного капитала, дате регистрации страховой организации, отсутствии процедур банкротства в отношении организации содержатся в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.

Наличие или отсутствие процедур банкротства в отношении страховой организации можно также проверить на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Если вышеуказанные сведения находятся в свободном доступе, то с условиями о соблюдении требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, и отсутствии оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации дело обстоит сложнее.

Для получения этих сведений требуется анализ бухгалтерской отчетности страховой организации. Размер собственного капитала страховой компании также придется расчитывать исходя из данных ее бухгалтерской отчетности.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 32.6 Федерального закона от 27.11.1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» в случае выявлении нарушения страхового законодательства, в частности несоблюдения страховщиком установленных требований к обеспечению нормативного соотношения активов и принятых обязательств, иных установленных требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности, субъекту страхового дела органом страхового надзора дается предписание об устранении нарушения. В случае неисполнения предписания надлежащим образом или в установленный срок, а также в случае уклонения субъекта страхового дела от получения предписания действие лицензии ограничивается или приостанавливается.

Поскольку Центральный банк России осуществляет функции по регулированию, контролю и надзору в сфере страховой деятельности и располагает наиболее полными сведениями о страховых организациях, целесообразным представляется размещение Центральным банком России перечней страховых организаций, соответствующих требованиям ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве, на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет или предоставление таких сведений для публикации.

Публикация в свободном доступе сведений о страховых организациях, соответствующих указанным требованиям, позволит заинтересованным лицам получать достоверную информацию о страховых организациях и исключить возможность махинаций со стороны недобросовестных страховщиков и застройщиков.

В настоящее время Управлением Росреестра по Челябинской области осуществляется государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, способом обеспечения обязательств по которым является страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения, в отношении четырех многоквартирных домов, расположенных на территории г. Челябинска.

Наиболее востребованным способом обеспечения обязательств в настоящее время является страхование гражданской ответственности застройщика, путем заключения договора страхования со страховой организацией.

Поскольку порядок вступления в общество взаимного страхования и заключение договора страхования довольно сложная процедура, требующая существенных временных и финансовых затрат, раскрытия сведений о застройщике, как и поручительство банка, наиболее доступным на сегодняшний день остается страхование гражданской ответственности застройщика путем заключения договора страхования со страховой организацией.

Внесение изменений в законодательство в части обеспечения исполнения обязательств застройщика, безусловно, будет способствовать защите интересов участников долевого строительства и вытеснению с рынка недвижимости недобросовестных и неконкурентоспособных застройщиков.