Преобразование земельных участков: проблемные вопросы государственной регистрации

   Вступившим в силу в октябре 2008 года Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» были внесены существенные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), регламентирующие порядок преобразования земельных участков, а также возникновения, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на исходные и вновь образованные земельные участки и государственной регистрации прав на них.

В гражданско-правовом обороте земельных участков необходимость преобразования возникает в случае образования земельных участков в садоводческих товариществах, гаражно-строительных кооперативах, при разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, выделе земельного участка в счет земельной доли и др.

Практика государственной регистрации прав на земельные участки показывает, что у правообладателей возникает много вопросов о порядке государственной регистрации прав и сделок в случае необходимости преобразования земельных участков. Нарушение норм земельного законодательства на любом из этапов преобразования земельных участков может в конечном итоге привести к невозможности государственной регистрации прав на образованные земельные участки и необходимости снятия с кадастрового учета образованных земельных участков.

Необходимо отметить, что важное значение для государственной регистрации прав на земельные участки, образованные в результате преобразования, имеет выбор вида преобразования земельного участка.

В соответствии с п. 1, 2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В частности, в п. 6 ст. 11.4. ЗК РФ установлено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Однако на практике органы местного самоуправления при преобразовании земельных участков, предоставленных физическим и юридическим лицам на основании договоров аренды, выбирают вид преобразования – «раздел», при котором исходный земельный участок снимается с кадастрового учета и, следовательно, не может быть предметом договора аренды.

Вопрос о прекращении либо сохранении аренды на земельный участок, подлежащий снятию с государственного кадастрового учета, действующим законодательством однозначно не урегулирован.

В п. 6 ст. 22.2. Закона о регистрации установлено, что в случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

В то же время согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Вышеуказанные нормы, на наш взгляд, являются не согласованными, поскольку прекращение записи об аренде на исходном земельном участке одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки, повлечет впоследствии невозможность государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, запись о регистрации которого будет погашена.

Нередко на практике выявляются ситуации, когда земельные участки формируются собственниками в виде перераспределения с соседним земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Однако согласно п. 3 ст. 11.7 ЗК РФ перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

1) перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

2) образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных пунктом 1 статьи 49 настоящего Кодекса (изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд).

Одним из проблемных вопросов при государственной регистрации прав на земельные участки, образованные в результате преобразования, является одновременность государственной регистрации.

В п. 4, 6 ст. 22.2 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков.

Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при разделе земельного участка в случае сохранения в измененных границах земельного участка, раздел которого осуществлен.

В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Таким образом, если земельный участок, принадлежащий на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, преобразован в виде раздела либо перераспределения, заявления о государственной регистрации должны быть представлены на все вновь образованные земельные участки.

Требование законодательства об одновременности государственной регистрации обусловлено тем, что при разделе или перераспределении земельных участков право на исходный земельный участок подлежит прекращению.